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　　近年，在城郊拿上千畝甚至萬畝土地，做休閑農業(yè)、鄉(xiāng)村旅游、養(yǎng)生養(yǎng)老等大休閑泛地產項目的熱潮漸起。這種項目往往都要對接政府、村集體，一般政府都會要求拿出策劃規(guī)劃來，策劃規(guī)劃是意向投資商與政府和村集體談判的意向重要籌碼。當前社會處在一個思維覺醒的時代，工業(yè)4.0、互聯網+、90后登場、老齡化社會等等代表未來趨勢的跨界融合，是農業(yè)升級的必然方向。在這個快速變革的時代，休閑農業(yè)不是拼體力，而是拼思維、拼資源、拼品牌、拼情懷、拼生活方式。這些統(tǒng)籌而言就是需要創(chuàng)意。策劃規(guī)劃是連接資本、政府、民眾和市場的魔法師，從選址、立項、設計、建設，策劃師和規(guī)劃師在休閑農業(yè)里所能起到的作用非常關鍵。

　　但規(guī)劃也有很多類型，有概念性規(guī)劃、總體規(guī)劃、控制性詳細規(guī)劃、修建性詳細規(guī)劃等，在這個周期中究竟要做那種規(guī)劃呢?

　　在開發(fā)的初期，有的有意向拿地，有的已經拿到一部分地想擴大，有的已經跟集體洽談過但需要跟上級政府對接······

　　一般投資商都是首次進軍旅游業(yè)，普遍對對做規(guī)劃不是很在行，所以會比較迷茫。很多時候會花冤枉錢，有時候會被別有用心的規(guī)劃單位牽著鼻子走，在土地都還沒有完全落定的情況下，做出了一套從總規(guī)到控規(guī)到修規(guī)的系列成果，實際上并沒有用。

　　那在開發(fā)初期最需要的是解決什么工作呢?

　　一是要通過規(guī)劃編制美好藍圖，規(guī)劃能掙錢的產業(yè)，給地方帶來就業(yè)，給區(qū)域帶來名氣，給領導創(chuàng)造政績，同時也給投資商自己信心，從而達到簽訂用地協(xié)議或者擴大用地協(xié)議的目的。

　　二是進一步獲得政府基于這種發(fā)展前景給予投資商相應的政策支持，包括建設用地指標以及相關政策性補貼等。

　　這個階段最合適的工作就是概念性規(guī)劃!

　　何謂概念性規(guī)劃?概念規(guī)劃是在借鑒西方國家先進經驗上，適應市場化需求應運而生的。概規(guī)不是法定規(guī)劃，在《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》中沒有相應的法律地位。概念性規(guī)劃其實就是在不確定的對象上的實施的融合了多種利益主體關注的一種對未來的計劃并把這種計劃以圖文的形式表現出來，這種計劃用以協(xié)調各方利益主體的訴求達成或趨向一致，最終實現約束多種利益主體關系的合同簽署。概念性規(guī)劃是多種利益主體在協(xié)議開發(fā)初期過程中的一種比較經濟的行為。由于要進行多次的溝通匯報，概念性規(guī)劃一般采用ppt的方式來表現!

　　那么概念性規(guī)劃主要有些什么內容呢?它和總體規(guī)劃的區(qū)別在哪里?

　　可以這樣認為：概念性規(guī)劃就是總規(guī)簡化版+重點項目的意向性設計。

　　總規(guī)簡化版是指著重闡述區(qū)域的發(fā)展環(huán)境、發(fā)展定位、空間格局布局、核心產業(yè)項目、商業(yè)模式運作等。對總體規(guī)劃中的基礎設施規(guī)劃、防震減災規(guī)劃、文保規(guī)劃、保障規(guī)劃等部分省略掉。

　　意向性設計主要是針對休閑農業(yè)、鄉(xiāng)村旅游等文旅產業(yè)項目而言。文旅產業(yè)項目引擎，往往要有“可視性”，光是文字策劃說明得再好，聽取匯報的人員可能還是不大好理解。比例獨特的景觀步道、創(chuàng)意性的休閑商業(yè)項目、高端地產的景觀化，還有些趣味游樂項目的 “可視性”就需要一些意向圖來表現。這些設計不可能細化到替代后期真正的修規(guī)與建筑景觀設計，更多是突出創(chuàng)意效果，所以稱之為意向設計。這種意向設計主要是對“核心產業(yè)項目”的“可視化”解釋說明。

　　概念性規(guī)劃能夠完美的呈現投資商對擬開發(fā)區(qū)塊的思路，有利于政府和村集體理解投資商的意圖。對于投資商而言，在前期做概念性規(guī)劃即達到了拿地或者擴地以及爭取各方認同的目的，而且節(jié)約了時間和資金。因為概念性規(guī)劃一般不用走評審立項的程序，節(jié)省了時間，費用也比做總規(guī)+詳規(guī)要低得多。做過了概念性規(guī)劃以后，一般都不需要再做總體規(guī)劃，但是重要節(jié)點的修建性詳細規(guī)劃是必須要做的。

　　欣賞醉美鄉(xiāng)村，唯美景色，了解生你、養(yǎng)你的故土，還有關注鄉(xiāng)村的經濟發(fā)展、生態(tài)農業(yè)，鄉(xiāng)村的生態(tài)環(huán)境，帶您探討——休閑農業(yè)項目開發(fā)初期做什么類型的規(guī)劃?