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　　城里人下鄉(xiāng)租房開農(nóng)家樂，還能拿獎勵？

　　近日，武漢市出臺20條政策，鼓勵市民下鄉(xiāng)，鼓勵市民通過租賃、合作方式利用空閑農(nóng)房創(chuàng)業(yè)創(chuàng)新，包括開辦農(nóng)家樂等。對組建鄉(xiāng)村休閑游合作社發(fā)展休閑農(nóng)業(yè)，符合條件的最高一次性獎勵10萬元。

　　今年中央1號文件提出，允許通過村莊整治、宅基地整理等節(jié)約的建設(shè)用地，通過入股、聯(lián)營等方式，重點支持鄉(xiāng)村休閑旅游養(yǎng)老等產(chǎn)業(yè)和農(nóng)村三產(chǎn)融合的發(fā)展，讓很多人看到利好。

　　出租村里的閑置房，農(nóng)民、城里人各方風(fēng)險和收益幾何，市民下鄉(xiāng)是否將成為新趨勢？

　　市民下鄉(xiāng)有獎勵

　　4月22日，在武漢市農(nóng)業(yè)委員會舉辦的一場活動上，武漢市6大新城區(qū)的48名村支書現(xiàn)場爭搶話筒，“吆喝”出租自家村灣閑置農(nóng)房，交通、風(fēng)景都成了他們推介的優(yōu)勢。

　　“市民下鄉(xiāng)”在過去一段時間內(nèi)屬于一個有爭議的詞匯。戶籍“非轉(zhuǎn)農(nóng)”關(guān)卡重重，土地制度明令禁止城鎮(zhèn)戶籍人口購買農(nóng)村宅基地。引導(dǎo)農(nóng)民進(jìn)城，鼓勵市民下鄉(xiāng)，地方版政策一直躍躍欲試。

　　今年4月份，武漢市出臺《關(guān)于開展“市民下鄉(xiāng)、村民進(jìn)城”活動加快新農(nóng)村建設(shè)的支持措施（暫行）》，鼓勵充分利用農(nóng)村空閑農(nóng)房，文件發(fā)出后引發(fā)關(guān)注。

　　20條鼓勵措施包括很多具體政策，比如對經(jīng)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織同意，農(nóng)民自愿出租的農(nóng)村空閑農(nóng)房，在三個工作日內(nèi)完成農(nóng)村宅基地使用情況的合規(guī)性審查。

　　另外，對通過租賃、合作方式利用農(nóng)村空閑農(nóng)房、協(xié)議期在五年以上、村灣農(nóng)戶總數(shù)30戶以上、利用空閑農(nóng)房戶數(shù)占農(nóng)戶總數(shù)30%以上的，優(yōu)先配套建設(shè)污水處理設(shè)施。

　　在獎勵方面，武漢市的政策對農(nóng)戶、合作社以及村集體都有相應(yīng)的獎勵政策。比如，對以租賃、合作方式利用農(nóng)村空閑農(nóng)房、協(xié)議期在五年以上、村灣農(nóng)戶總數(shù)30戶以上、利用空閑農(nóng)房戶數(shù)占農(nóng)戶總數(shù)30%以上、符合美麗鄉(xiāng)村建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)的，按每戶8萬元的標(biāo)準(zhǔn)給予獎補；對注冊資金在50萬元以上，參與農(nóng)家樂經(jīng)營戶10戶以上的鄉(xiāng)村休閑游合作社，給予10萬元/社一次性獎勵。

　　在出租年限方面，據(jù)報道，“總租期最高不能超過20年，政府將對租房行為進(jìn)行引導(dǎo)，提供規(guī)范合同文本和免費服務(wù)信息，充分保證雙方權(quán)益。”

　　據(jù)武漢市官方統(tǒng)計，2016年底，武漢市6個新城區(qū)長期空閑農(nóng)房約11.6萬套，占農(nóng)房總數(shù)的15.8%。

　　上述政策被當(dāng)?shù)胤Q為市民下鄉(xiāng)“黃金20條”。武漢市農(nóng)業(yè)委員會官員介紹，政策旨在充分利用農(nóng)村空閑農(nóng)房，盤活農(nóng)民閑置資產(chǎn)，增加農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織和農(nóng)民財產(chǎn)性收入，還能增加農(nóng)村的人氣。

　　不允許下鄉(xiāng)買地建房

　　對于“市民下鄉(xiāng)”，來自學(xué)界和業(yè)界的聲音一直很多。

　　武漢一位長期呼吁“警惕資本下鄉(xiāng)”的學(xué)者表示憂慮，認(rèn)為地方政府不能想當(dāng)然。

　　武漢市農(nóng)委一位人士告訴記者，從政策層面來說，武漢的政策是符合規(guī)定的，其關(guān)鍵是武漢鼓勵市民下鄉(xiāng)通過租賃、合作方式利用空閑農(nóng)房創(chuàng)業(yè)創(chuàng)新，并非鼓勵市民下鄉(xiāng)“買地建房”，后者是觸碰土地法底線，是不允許的。

　　華中科技大學(xué)農(nóng)村治理研究中心副教授呂德文表示，文件并沒有突破現(xiàn)有的法律政策，市民不是集體成員，只能租賃。

　　今年中央1號文件在支持農(nóng)民返鄉(xiāng)下鄉(xiāng)創(chuàng)業(yè)創(chuàng)新方面提出，允許通過村莊整治、宅基地整理等節(jié)約的建設(shè)用地，通過入股、聯(lián)營等方式，重點支持鄉(xiāng)村休閑旅游養(yǎng)老等產(chǎn)業(yè)和農(nóng)村三產(chǎn)融合的發(fā)展。

　　在上述官員看來，武漢的政策其實就是對中央1號文件的實踐，并沒有突破政策，也沒有太大的制度創(chuàng)新，過去武漢的一些區(qū)也在這么做，只是沒有這么大的獎勵力度，也缺乏具有操作性的獎勵扶持政策，激發(fā)市民下鄉(xiāng)的積極性。

　　今年在鼓勵市民下鄉(xiāng)方面，突破力度*的是湖南冷水江的政策。2012年，冷水江市試點“市民下鄉(xiāng)”， 只需50萬元，城市居民便可以落戶農(nóng)村，獲得購買地皮、興建房屋的資格。同時，農(nóng)村獲得資金后可以發(fā)展旅游、建設(shè)村莊。一年后，該政策被叫停。

　　冷水江市的試驗，被認(rèn)為是一場農(nóng)村集體土地買賣的試驗，涉及到城鎮(zhèn)戶口轉(zhuǎn)為農(nóng)村戶口、農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)、農(nóng)村集體土地流轉(zhuǎn)等多重制度的變革，探索之初就有多重法律障礙備受爭議。

　　2014年初，國土部官員表態(tài)，堅持一戶一宅原則，決不允許城里人到農(nóng)村買地建房的所謂“逆城鎮(zhèn)化”行為。

　　對于武漢這種“自愿出租的農(nóng)村空閑農(nóng)房給市民”的政策，一位在基層農(nóng)業(yè)經(jīng)管部門工作多年的人士提醒，在操作層面對地方政府是一種考驗，一是明晰產(chǎn)權(quán)，二是處理完善好合同問題。

　　上述人士處理過不少糾紛案例，出現(xiàn)過農(nóng)民把土地租出去后又反悔，而企業(yè)投入在短期內(nèi)難以變現(xiàn)。還有一類糾紛就是要防止城里人來長期租借和投入后，不愿意退出的問題。

　　湖南一位食品企業(yè)負(fù)責(zé)人告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者，他看好當(dāng)下鼓勵市民下鄉(xiāng)的趨勢，最近正在北京走訪一些民宿項目，同時也準(zhǔn)備做循環(huán)農(nóng)業(yè)項目。他也表示，會做好政策風(fēng)險評估。